Remate hipotecario: del incumplimiento del crédito a la subasta
En resumen: El remate hipotecario es la venta judicial de un bien hipotecado dentro del proceso para la efectividad de la garantía real (art. 468 del CGP), que el banco o acreedor inicia cuando el deudor incumple el crédito. La demanda se dirige contra el propietario actual del bien, el embargo se decreta con el mandamiento de pago y el producto del remate paga primero al acreedor hipotecario.
La mayoría de casas y apartamentos que llegan a remate vienen de créditos hipotecarios. Entender cómo funciona este proceso te ayuda a leer el expediente y a anticipar riesgos. Si te interesan los bancos como demandantes, revisa remates judiciales de bancos.
Del incumplimiento del crédito al remate
El deudor deja de pagar y el acreedor puede exigir el total si el crédito estaba pactado por cuotas
Se presenta con el título ejecutivo, la escritura de hipoteca y un certificado del registrador sobre propiedad y gravámenes
El juez decreta el embargo y secuestro del inmueble junto con el mandamiento de pago
Se cita a los demás acreedores con hipoteca sobre el mismo bien
Si no hay excepciones y el bien está embargado, se ordena seguir adelante para pagar con el producto del bien
Necesarios para avaluar y fijar fecha de remate
Audiencia con base del 70 % del avalúo y depósito del 40 %
Particularidades del proceso hipotecario
- Se demanda al propietario actual: aunque el deudor original haya vendido, el proceso se sigue contra quien figure como dueño.
- El embargo hipotecario prevalece: se inscribe aunque exista otro embargo por un crédito sin garantía real, y el registrador cancela el anterior; entre varios hipotecarios prevalece el del gravamen registrado primero.
- No hay reducción de embargos en este proceso.
- El acreedor puede hacer postura con su crédito: el hipotecario de primer grado puede ofrecer con base en la liquidación de su crédito; los de grado posterior necesitan autorización de los anteriores.
- Si el precio no alcanza: el acreedor puede perseguir otros bienes del deudor cuando el ejecutado es el mismo deudor.
Cuando el acreedor se queda con el inmueble, el procedimiento tiene reglas propias; lo explicamos en adjudicación al acreedor.
Vivienda familiar y patrimonio de familia
La afectación a vivienda familiar (Ley 258 de 1996) hace inembargable el inmueble, salvo frente a créditos hipotecarios para adquirir, construir o mejorar la vivienda. El patrimonio de familia (Ley 70 de 1931) también es inembargable, con excepciones para créditos hipotecarios de adquisición ampliadas por las Leyes 91 de 1936 y 546 de 1999. Lo ampliamos en patrimonio de familia y remate.
Qué revisar antes de ofertar en un remate hipotecario
- Certificado de tradición actualizado: embargo hipotecario inscrito, otras hipotecas y otros embargos.
- Que se haya citado a los demás acreedores hipotecarios.
- Acta de secuestro: quién ocupa el inmueble y en qué condiciones.
- Deudas de administración, predial y servicios.
- Fecha y fuente del avalúo.
Tras la aprobación, el juez ordena cancelar la hipoteca y el embargo; revisa qué pasa con la hipoteca y los embargos después del remate.
Preguntas frecuentes
¿Quién demanda en un proceso hipotecario?
El acreedor que tiene la hipoteca a su favor, normalmente un banco, un fondo o un particular.
¿El comprador del remate hereda la deuda hipotecaria?
No. El auto que aprueba el remate ordena cancelar los gravámenes hipotecarios que afecten el bien rematado.
¿Un inmueble con afectación a vivienda familiar se puede rematar?
Sí, cuando el crédito hipotecario fue para adquirir, construir o mejorar esa vivienda.
Mira las casas y apartamentos que hoy están en remate. Ver casas en remate judicial.
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