Hipoteca y embargos después del remate: qué se cancela

Es una de las dudas más frecuentes de quien compra en remate: ¿me quedo con la hipoteca del banco? La respuesta corta es no, siempre que el proceso se haya hecho bien. Aquí te explicamos la mecánica y los puntos de control.

Lo que ordena el auto aprobatorio

Según el art. 455 del CGP, el auto que aprueba el remate, entre otras cosas, ordena:

• La cancelación de los gravámenes que afecten el bien (por ejemplo, hipotecas).
• La cancelación del embargo y el levantamiento del secuestro.
• La expedición de copia del acta de remate y del auto aprobatorio para su registro.
• La entrega del bien al rematante.

Con esos documentos haces el registro del remate en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El registrador inscribe la adjudicación y las cancelaciones ordenadas. Si quieres ver el auto en detalle, lee el auto que aprueba el remate.

Por qué importa la citación del acreedor hipotecario

Si el proceso lo inició un acreedor distinto al banco hipotecario (por ejemplo, alguien con un pagaré), la ley exige citar al acreedor con garantía real para que pueda hacer valer su crédito. Así, el producto del remate se reparte respetando la prelación: los créditos hipotecarios son de tercera clase (art. 2499 del Código Civil) y se pagan antes que los quirografarios (art. 2509).

Cuando el acreedor hipotecario fue citado, la cancelación de su hipoteca es sólida: él tuvo la oportunidad de cobrar dentro del proceso. Cuando no fue citado, aparece un riesgo de discusión que conviene evitar.

Qué revisar en el certificado de tradición

1. Todas las anotaciones de hipoteca vigentes y a favor de quién están.
2. Todas las anotaciones de embargo: cuál es el del proceso que remata y si hay otros.
3. Si alguna hipoteca o embargo ya fue cancelado (anotación de cancelación).
4. Otras limitaciones que no son embargos ni hipotecas (por ejemplo, el régimen de propiedad horizontal), que seguirán existiendo.
5. Que el auto aprobatorio mencione expresamente las anotaciones a cancelar. Si falta alguna, pide adición o aclaración antes de radicar.

Un certificado de tradición para remate reciente es tu principal herramienta. Compáralo con lo que dice el expediente.

¿Y si queda saldo de la deuda?

Si lo que se pagó con el remate no alcanza para cubrir la deuda, el saldo sigue a cargo del deudor, no del inmueble ni del rematante. Ese tema lo explicamos en qué pasa con la deuda después del remate. Las deudas propias del inmueble, como impuesto predial o administración, son otro asunto: revisa deudas del inmueble rematado.

Preguntas frecuentes

¿El rematante asume la hipoteca del banco?

No. El auto que aprueba el remate ordena cancelar los gravámenes, y el rematante registra el bien sin esa hipoteca.

¿Qué pasa si el auto no ordenó cancelar un embargo?

Pide al juzgado una adición o aclaración del auto y del oficio antes de radicar en registro.

¿Quién cobra primero con el dinero del remate?

Se respeta la prelación de créditos del Código Civil; el acreedor hipotecario cobra antes que los acreedores quirografarios.

Elige un inmueble, revisa su certificado y su expediente, y luego decide tu postura. Ver remates judiciales vigentes.