Locales y bodegas en remate judicial: guía para invertir
En resumen: Los locales comerciales y bodegas en remate se compran con las mismas reglas del CGP que una vivienda: depósito del 40 %, base del 70 % del avalúo y saldo en 5 días. Lo que cambia es lo que debes revisar: uso del suelo, arrendatario comercial y costos del inmueble. La venta de inmuebles no está gravada con IVA, pero confirma con un contador los demás tributos de tu operación.
Un local o una bodega en remate puede ser una inversión de renta interesante. Pero lo que funciona para comprar un apartamento no siempre basta para un inmueble comercial.
Uso del suelo: lo primero
El uso permitido lo define el plan de ordenamiento territorial del municipio. Un inmueble registrado como local no garantiza que tu actividad esté permitida ahí. Antes de pujar:
- Consulta el uso del suelo del predio ante la oficina de planeación o curaduría del municipio.
- Verifica si tu actividad (comercio, bodegaje, industria liviana) es compatible.
- Si es un local en propiedad horizontal, revisa el reglamento: puede limitar ciertas actividades.
- En bodegas, revisa accesos para vehículos de carga y restricciones de horario o de tránsito.
Arrendatarios comerciales
Muchos locales y bodegas están arrendados a un negocio. El Código de Comercio da al arrendatario de local comercial ciertas protecciones, como el derecho a la renovación en determinadas condiciones, lo que puede influir en lo que pasa después del remate. Por eso:
- Revisa en el expediente el acta de secuestro y el contrato de arrendamiento.
- Compara la fecha del contrato con la del embargo y la de la hipoteca.
- Pide una opinión jurídica si el arrendatario lleva años en el local o el contrato es anterior al embargo.
Lo general sobre ocupantes está en remate de inmueble arrendado y la diligencia de entrega en entrega del bien rematado.
Impuestos y costos: lo que sí es seguro
| Concepto | Aplica | Comentario |
|---|---|---|
| Impuesto de remate | Sí, 5 % | Sobre el valor final del remate (Ley 1743 de 2014) |
| IVA en la compra del inmueble | No | La venta de inmuebles no está gravada con IVA |
| Registro | Sí | Derechos de registro e impuesto de registro departamental |
| Predial y administración | Según el caso | Revisa deudas acumuladas |
| Otros tributos | Depende | Consulta con un contador según el valor y tu perfil |
Si compras a través de una empresa, el tratamiento contable y tributario cambia. Lee comprar un remate con empresa o en sociedad y el detalle de costos del remate judicial.
Cómo encontrar locales y bodegas
- Usa los filtros de locales en remate y bodegas en remate.
- Revisa el avalúo con criterio comercial: ubicación, flujo de personas, renta de mercado.
- Calcula la vacancia: cuánto tiempo puede estar desocupado mientras consigues arrendatario.
Preguntas frecuentes
¿La compra de un local en remate paga IVA?
No. La venta de inmuebles no está gravada con IVA. Sí pagas el impuesto de remate del 5 % y los costos de registro.
¿El arrendatario del local se tiene que ir?
No siempre. Depende del contrato, su fecha frente al embargo y las protecciones del Código de Comercio. Revísalo antes de pujar.
¿Puedo poner cualquier negocio en una bodega rematada?
Solo los usos que permita el ordenamiento territorial y, si aplica, el reglamento de propiedad horizontal.
Mira los locales con audiencia próxima y analiza su uso del suelo antes de ofertar. Ver locales en remate.
Formatos y recursos relacionados
- Bodegas en remate
- Formato de postura
- Formato para solicitar el expediente digital
- Invertir en remates judiciales
- Asesoría especializada
¿Quieres que un abogado revise tu caso? Escríbenos por WhatsApp al 333 258 7979.
