Entrega del bien rematado: qué hacer si el inmueble está ocupado

Ganar el remate y pagar no termina el proceso: falta recibir el bien. La entrega del bien rematado es la etapa que más preocupa a los compradores, sobre todo cuando el inmueble está ocupado. Te explicamos cómo funciona según el artículo 456 del Código General del Proceso.

¿Quién hace la entrega del bien rematado?

El secuestre. Es el auxiliar de la justicia que tiene el bien bajo su custodia desde la diligencia de secuestro. Cuando el juez aprueba el remate, le ordena entregarlo al comprador.

Plazos de la entrega del bien rematado

1. El juez aprueba el remate y ordena la entrega.
2. El juzgado comunica la orden al secuestre.
3. El secuestre tiene tres días para entregar.
4. Si no entrega, el rematante pide al juez que haga la entrega.
5. La diligencia debe hacerse en un plazo no mayor a quince días después de la solicitud.

¿Qué pasa si el inmueble está ocupado?

Es frecuente que el deudor o un tercero sigan en el inmueble. En ese caso:

• Si el secuestre tiene la tenencia material, entrega directamente.
• Si el deudor ocupa el bien, el juez o el comisionado hacen la diligencia y, si es necesario, ordenan el desalojo.
• En la diligencia de entrega del bien rematado la ley no admite oposiciones, salvo situaciones muy específicas.

¿Y si hay un arrendatario?

Depende de cuándo se celebró el contrato y de lo que conste en el expediente. Revisa el acta de secuestro antes de ofertar. Si el contrato es anterior al embargo y está debidamente probado, analiza su situación con un abogado.

Qué revisar antes de comprar para facilitar la entrega

• El acta de secuestro: quién ocupa el inmueble y en qué calidad.
• Las fotos y el estado del bien.
• Si hay contratos de arrendamiento aportados al proceso.

Pide el expediente con nuestro formato de expediente digital.

Cómo pedir la entrega al juez

Presenta un memorial que diga que el secuestre no entregó en el plazo y solicita la diligencia de entrega. Si el juzgado no responde, insiste con un memorial de impulso procesal.

Gastos de la entrega

Puede haber gastos de transporte, cerrajería o bodegaje de bienes muebles del ocupante. Inclúyelos en tu presupuesto desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda la entrega del bien rematado ocupado?

Depende del juzgado y de la disponibilidad para la diligencia. Puede tomar algunas semanas o meses.

¿Puedo entrar al inmueble por mi cuenta?

No. Debes esperar la entrega formal para evitar problemas legales.

¿Quién me ayuda con la diligencia?

Nuestra asesoría especializada te acompaña en la solicitud y en la diligencia de entrega.

Información general actualizada en octubre de 2026 con base en el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). No reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso concreto.