Remate por división: venta en pública subasta en el divisorio
En resumen: En el proceso divisorio, cuando el bien común no se puede o no conviene partir materialmente, el juez decreta su venta en pública subasta. La base para hacer postura es el 100 % del avalúo (art. 411 del CGP), los comuneros demandados pueden ejercer el derecho de compra dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria del auto que decreta la venta (art. 414) y el dinero se reparte según la cuota de cada uno.
Muchos inmuebles en remate no vienen de deudas, sino de copropietarios que no se pusieron de acuerdo. Este remate tiene reglas distintas al ejecutivo y conviene conocerlas antes de ofertar. Si lo que se vende es solo una parte, mira remate de cuota parte.
Cómo se tramita la venta en el proceso divisorio
- Auto que decreta la venta: el juez ordena vender el bien común y su secuestro.
- Derecho de compra: dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria de ese auto, los demandados pueden manifestar que quieren comprar la parte de los demás.
- Remate: si nadie ejerce el derecho de compra o no paga, el bien se remata con el procedimiento del proceso ejecutivo.
- Distribución: registrado el remate y entregado el bien, el juez dicta sentencia de distribución del producto.
Base del 100 % del avalúo y otras reglas del artículo 411
| Regla | Proceso divisorio | Proceso ejecutivo |
|---|---|---|
| Base de la primera licitación | 100 % del avalúo | 70 % del avalúo |
| Si la licitación queda desierta | Se repite con base del 70 % del avalúo | Reglas del artículo 457 |
| Acuerdo de precio | Las partes capaces pueden fijar precio y base antes de la fecha de licitación | No aplica en esos términos |
| Postura de un copropietario | Consigna y paga como un tercero, pero descuenta proporcionalmente su cuota | El acreedor puede ofrecer por cuenta de su crédito |
| Gravámenes reales | La venta no afecta los derechos de los acreedores con garantía real | Se cancelan con la aprobación del remate |
La última fila es clave: en el divisorio, si el inmueble tiene una hipoteca, esa garantía no se extingue por la venta. Revisa el certificado de tradición con cuidado.
El derecho de compra del comunero (art. 414)
- Lo ejerce el demandado dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria del auto que decreta la venta.
- El juez fija, con base en el avalúo, el precio del derecho de cada comunero y la proporción que paga cada comprador.
- El pago se hace en diez días, plazo que los comuneros pueden ampliar hasta dos meses.
- Si el comprador no paga, se le impone una multa del 20 % del precio a favor de la otra parte y el proceso continúa.
Si un comunero ejerce el derecho de compra y paga, el bien no llega a subasta. Por eso, antes de preparar tu postura, revisa en el expediente si ese término ya venció.
Cómo se reparte el producto del remate
El dinero se distribuye entre los copropietarios en proporción a sus derechos en la comunidad, o como lo acuerden las partes capaces, teniendo en cuenta lo decidido sobre mejoras. Si un comunero tiene acreedores, estos pueden perseguir su parte; mira embargo de remanentes. Cuando el bien proviene de una sucesión, lee remate de bienes de una herencia.
Preguntas frecuentes
¿Por qué en el divisorio la base es el 100 %?
Porque así lo dispone el artículo 411 del CGP para la primera licitación. Si queda desierta, la base baja al 70 % del avalúo.
¿Un copropietario puede participar en el remate?
Sí. Consigna y paga como cualquier tercero, pero descuenta proporcionalmente el valor de su cuota.
¿El remate en un divisorio cancela la hipoteca?
No necesariamente. La venta no afecta los derechos de los acreedores con garantía real, así que la hipoteca puede seguir vigente.
Revisa los inmuebles en subasta y filtra por el tipo de bien que buscas. Ver remates judiciales vigentes.
Formatos y recursos relacionados
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