Qué pasa después de un remate judicial: pago, aprobación y entrega

Ganar la audiencia es solo la mitad del camino. Después de un remate judicial siguen varias etapas que definen si realmente te quedas con el bien: el pago del saldo, la aprobación del juez, el registro y la entrega. En esta guía te explicamos cada una, con los plazos del Código General del Proceso.

1. Pago del saldo del precio

El artículo 453 del Código General del Proceso le da al rematante cinco días para consignar el saldo del precio. Es decir, la diferencia entre tu oferta y el 40 % que ya consignaste. Por ejemplo, si ofreciste 150 millones y consignaste 80, debes pagar 70 millones más.

Impuesto de remate del 5 %

En el mismo plazo debes pagar el impuesto de remate, equivalente al 5 % del valor final. Este impuesto financia la Rama Judicial y se consigna en la cuenta que indique el juzgado. Te lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre el impuesto de remate.

¿Qué pasa si no pago a tiempo?

Si no consignas el saldo y el impuesto dentro de los cinco días, el juez imprueba el remate. Además, pierdes el 20 % del depósito a título de multa. Por eso, ten el dinero listo antes de ofertar.

2. Saneamiento de nulidades

Las irregularidades del remate deben alegarse antes de la adjudicación. Si nadie las alega a tiempo, se consideran saneadas. Esta regla protege al comprador y da estabilidad a la compra. Aun así, revisa el expediente antes de ofertar para reducir riesgos.

3. Aprobación del remate

Cuando el rematante cumple con el pago, el juez aprueba el remate mediante un auto. En ese auto ordena, entre otras cosas:

• Cancelar los gravámenes que afecten el bien, como la hipoteca del ejecutante.
• Levantar el embargo y el secuestro.
• Expedir copia del acta de remate y del auto aprobatorio para el registro.
• Ordenar al secuestre la entrega del bien al rematante.
• Entregar el producto del remate al acreedor.

4. Registro del bien a tu nombre

Con las copias del acta y del auto aprobatorio acudes a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (para inmuebles) o al organismo de tránsito (para vehículos). Ese documento es tu título de propiedad. Si el juzgado se demora en entregar los oficios, puedes usar nuestro formato por mora en la entrega de oficios.

5. Entrega del bien rematado

El secuestre debe entregarte el bien. Si no lo hace dentro de los tres días siguientes a la comunicación, puedes pedirle al juez que haga la entrega directamente. La ley prevé que esa diligencia se realice dentro de los quince días siguientes a la solicitud.

¿Cuánto tiempo pasa después de un remate judicial hasta la entrega?

Depende del juzgado. En la práctica, entre la audiencia y la entrega pueden pasar de dos a seis meses. Si el proceso se detiene, presenta un memorial de impulso procesal para pedirle al despacho que avance.

Gastos que debes prever después de un remate judicial

• Saldo del precio y el impuesto de remate del 5 %.
• Derechos de registro y boleta fiscal.
• Impuesto predial y valorización pendientes.
• Cuotas de administración, si es propiedad horizontal.

Algunos de estos pasivos se pueden recuperar del producto del remate. Para pedirlo, usa el formato de devolución de pasivos pagados.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa «remate judicial realizado»?

Significa que la audiencia terminó con un adjudicatario. Sin embargo, la compra queda en firme solo cuando el juez aprueba el remate.

¿Me pueden quitar el bien después de un remate judicial aprobado?

Es muy poco probable. Las nulidades no alegadas antes de la adjudicación quedan saneadas. Por eso, el auto aprobatorio da mucha seguridad al comprador.

Información general actualizada en octubre de 2026 con base en el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). No reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso concreto.