Nulidad del remate judicial: causales, plazos y cómo alegarla

La nulidad del remate es una de las dudas más frecuentes tanto de compradores como de deudores. Para el comprador es un riesgo; para el deudor, una posible defensa. En esta guía te explicamos cuándo procede, hasta cuándo se puede alegar y qué efectos tiene.

¿Qué es la nulidad del remate?

Es la declaración del juez de que el remate no produce efectos porque se hizo con irregularidades graves. El Código General del Proceso regula el saneamiento de nulidades en el artículo 455. La regla principal es clara: las irregularidades que puedan afectar la validez del remate deben alegarse antes de la adjudicación.

Causales frecuentes de nulidad del remate

• Publicación defectuosa: el aviso no se publicó con la antelación o en el medio que exige la ley.
• Certificado de tradición vencido: no se aportó uno expedido dentro del mes anterior al remate.
• Avalúo en firme no aprobado: el remate se hizo sin un avalúo debidamente controvertido.
• Falta de notificación: el deudor no fue notificado en debida forma del proceso.
• Postura inadmisible: se adjudicó por debajo del 70 % del avalúo.

¿Hasta cuándo se puede alegar?

Antes de la adjudicación. El artículo 455 señala que las irregularidades no alegadas antes de la adjudicación se consideran saneadas. Además, el juez rechaza de plano las solicitudes de nulidad que se presenten después. Por eso, si eres deudor, actúa antes de la audiencia.

Excepciones

Algunas causales, como la indebida notificación, tienen un régimen especial en el código. En esos casos, analiza el expediente con un abogado.

¿Se puede apelar el remate?

El auto que resuelve sobre la aprobación o improbación del remate admite recursos en los casos que señala la ley. Sin embargo, la apelación no sirve para revivir irregularidades que debieron alegarse antes.

¿Qué pasa con el comprador si se anula el remate?

Si el juez declara la nulidad del remate, ordena devolver al rematante lo que pagó. El bien vuelve al proceso y puede salir a remate de nuevo. Por eso, el comprador debe revisar el expediente antes de ofertar con nuestro formato de expediente digital.

Cómo reducir el riesgo de nulidad del remate si eres comprador

1. Verifica que el aviso se haya publicado correctamente.
2. Confirma que el certificado de tradición esté vigente.
3. Revisa que el avalúo esté en firme.
4. Lee las últimas actuaciones del proceso.

Preguntas frecuentes

¿El deudor puede pedir la nulidad del remate después de la entrega?

En general no, porque las irregularidades quedan saneadas. Solo excepciones muy puntuales permiten discutirlo.

¿Cuánto tarda en resolverse una nulidad?

Depende del juzgado. Puede tomar semanas o meses, y retrasa la aprobación del remate.

¿Quién me ayuda a revisar si hay riesgo de nulidad del remate?

Nuestra asesoría especializada revisa el expediente antes de que presentes tu postura.

Información general actualizada en octubre de 2026 con base en el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). No reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso concreto.